Las tierras que corren al sur del río Bravo fueron el sueño de miles de juarenses anhelantes de amplias viviendas en un entorno arbolado. Por años, sin embargo, debieron resignarse a la oferta del mercado: enormes y desolados complejos de interés social, en las polvorientas reservas del municipio.
Una década atrás, las grandes inmobiliarias se hicieron de esos terrenos al proclamarse la privatización del Ejido, pero el colapso de la economía mexicana retrasó el desarrollo contemplado para la zona hasta finales de la década, cuando el panorama dio cabida a planeaciones optimistas.
La idea de poblar el sector con residenciales privados y atractivas plazas comerciales concebidas para la clase media, tomó forma hace cinco años, y en el proceso transformó dinámicas y giros empresariales.
El dominante mercado de casas usadas terminó entrando el 2000 y la renta sobrevalorada de viviendas inició su declive para dar paso al mayor boom inmobiliario que ha vivido la ciudad. Hoy, al momento en que esa ola expansiva alcanza su primer lustro, las compañías constructoras se aprestan al diseño de nuevos esquemas de venta con los que pretenden mantener el nicho.
Si bien la explosión de ventas alcanzó niveles máximos entre el 2003 y 2005, la combinación de créditos públicos y privados, la estabilidad y el crecimiento económico del país, permiten a los constructores asegurar mercados crecientes hasta por lo menos el 2010.
“El mercado alcanza para seguir”, dice Juan Chibili, gerente de plaza de Brasa Desarrollos. “Afortunadamente en Ciudad Juárez hay una muy buena planeación del desarrollo que nos hace verla con más confianza. Con esto quiero decir que se van abriendo alternativas de crecimiento de la ciudad, vienen inversiones nuevas y estas estructuras que se construyen se hacen pensando en más tiempo”.
No siempre fue así. Por más de 20 años, los desarrollos habitacionales estuvieron a cargo del Instituto Nacional del Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y constructores que planeaban basándose en las demandas de un mercado pobre.
Pero es en ese enorme mundo residencial, o mejor dicho en sus propietarios, radica gran parte de la apuesta futura de compañías como Brasa. Por meses los analistas de ventas han buscado formas que permitan la movilidad desde esos complejos, a los nuevos y mejor acondicionados fraccionamientos del grupo.
“Se trata de que ese segmento venga ahora a un mercado nuevo”, resume Chibli.
El auge en residenciales para la clase media y media alta, cuyo valor de unidades oscila entre los 500 mil y los 3 millones de pesos, no sólo abrieron cauce a miles de trabajadores con ingresos superiores a 12 mil pesos mensuales, sino que han incidido en aspectos urbanos y sociales.
“El desarrollo de este tipo de viviendas tiene un efecto multiplicador”, dice Jesús Sandoval, el director de Grupo Ruba en Ciudad Juárez. “Si hablamos de que en la ciudad se construyen alrededor de 20 mil viviendas anuales que generan una derrama de 5 mil millones de pesos –el doble del presupuesto municipal-, eso definitivamente tiene un impacto positivo”.
La combinación de complejos con viviendas de interés social y residenciales de mayor precio, es al final de cuentas un indicador de que las cosas en México y en el municipio, cambiaron radicalmente respecto a como eran hace 10 años.
Gerardo Güemez Sarre, el director de ventas de Pulte Homes en Ciudad Juárez, se vale de una metáfora para explicarlo mejor:
“El mercado es algo parecido a una cubeta que tiene su llave. Si quieres controlar el volumen de agua que sale por la llave, hay dos cosas: qué tanto estás llenando la cubeta y qué tanto le abres a la llave. Algo parecido pasa con el mercado de la vivienda”.
El crecimiento natural del municipio, que incluye rachas anuales de inmigración, dice Güemez, constituye el líquido con que fue llenándose esa cubeta.
“Y tu puedes ver que ese punto crece y crece, pero si no hay créditos accesibles mantienes la llave cerrada, y el agua de la cubeta sube y sube encareciendo la vivienda en renta. Y cada vez que abres un nuevo esquema financiero, abres esa llave y entonces sale todo el chorro, y todo ese mercado que estuvo cautivo aflora de pronto”.
NUEVA CLIENTELA
El perfil de clientes que buscaron las constructoras a partir del 2000, fue un combinado de nuevos profesionistas y trabajadores que iban del nivel medio hasta puestos altos en los organigramas de las empresas. Trabajadores que estuvieran en el orden de los 12 mil a los 50 mil pesos de ingreso mensual.
Para ellos se diseñaron residenciales cuyo valor comienza en medio millón de pesos, y termina con unidades de hasta 3 millones 200 mil pesos.
Se trataba, como dijo el ejecutivo de Pulte Holmes, de un gran segmento de población que hasta entonces careció de opciones crediticias para asumir una responsabilidad de compra. Su alternativa todo ese tiempo fue rentar viviendas a precios extraordinarios pero bien ubicadas, o resignarse a casas pequeñas y alejadas.
Las posibilidades del gran negocio comenzaron apenas el Infonavit cambió sus patrones para la concesión de créditos, volviéndolos transparentes y ágiles, y cuando a ese esquema se adhirieron otros, como los Sofoles, unos sistemas promovidos por instituciones que avalaron el gobierno y los bancos.
“Pensamos que Infonavit se iba a quedar enfocado a casas muy pequeñas, a cierto segmento de mercado y no: hemos visto que le da oportunidad a la gente para que utilice parte de su juego usando capital, combinándolo con el de una institución de crédito, como los Sofoles, lo que posibilitó la obtención de créditos más grandes”, dice Juan Chibli, de Brasa Desarrollos.
Como empresa, Brasa reparó en esos y otros indicadores de la economía que permitieron mayor grado de solvencia a gran parte de la población.
El grupo de hecho inició operaciones hace 40 años, pero sus primeros pasos importantes los hizo administrando inmuebles y dando servicio a otros negocios del grupo, como coca cola. De ahí pasó a la construcción de naves industriales y no fue sino hasta 1997 que ase abrió al desarrollo de fraccionamientos.
“Hemos sido una empresa líder en el segmento de vivienda media, alto y residencial”, dice el ejecutivo. “Ofrecemos buenas ubicaciones y buenos productos en diferentes tipos de fraccionamientos, y eso nos ha dado mucha ventaja porque hemos ido creciendo tanto en nuestra capacidad administrativa como operativa”.
En menos de ocho años, Brasa se situó como una de las cuatro grandes compañías del ramo y hoy construye un promedio de 650 unidades de nivel alto en el municipio. Ese mismo concepto de desarrollo lo ha llevado a Chihuahua, Hermosillo y Reynosa.
Compartiendo la misma visión, Pulte y Ruba, las otras grandes del mercado inmobiliario, salieron también en busca de esa clientela cautiva, y desataron una lucha comercial que finalmente tienen como beneficiarios a los mismos compradores.
“Ciudad Juárez tiene la peculiaridad, contrario a otras ciudades, de contar, específicamente en el segmento de vivienda de tipo medio residencial, con constructores locales de muy buena calidad”, dice Gerardo Güemez.
Sin embargo, el grueso del mercado seguirá siendo el de las viviendas de interés social.
La explosión en venta de residenciales está muy lejos de fraccionamientos creados para trabajadores con ingresos menores a tres salarios mínimos. En Grupo Ruba, el mayor porcentaje de vivienda se construye para segmentos cuyos ingresos no sobrepasan los seis mínimos.
“¿Porqué las casas de interés social? Bueno, porque en el sistema del país, el 80 por ciento de los trabajadores gana un promedio de tres salarios mínimos” Es algo muy dramático, pero es la realidad. Y en Juárez es un poquito peor”, dice Jesús Sandoval, el director local del grupo.
Los números dictados por Sandoval rigen para todos. En Pulte Homes, el 65 por ciento de los desarrollos concentran unidades cuyo precio en el mercado es inferior s los 400 mil pesos.
“Definitivamente Juárez es una ciudad obrera”, dice Güemez. “A pesar de que hay una gran demanda de vivienda, si comparas el ingreso promedio de Chihuahua o el DF, aunque aquí haya muy poco desempleo, el ingreso promedio es bajo. La clase media es más restringida”.
La nueva realidad económica del país es, sin embargo, un factor a considerar.
El año entrante, el Infonavit pretende cerrar el sexenio con la entrega de 2 millones de créditos. Al cierre de 2005 ha colocado 1.4 millones, a razón de 285 mil préstamos anuales y con ello el instituto seguirá cooperando con la ola expansiva de las viviendas para la clase media.
Si bien la mayor cantidad de créditos se otorgarán a personas de bajo ingreso salarial, el Infonavit habló de préstamos mayores. Para ello, anunció el cofinanciamiento de 27 mil millones de pesos con entidades privadas, algo que este año permitió que 99 mil personas se beneficiaran con este programa.
Ciudad Juárez, dice Sandoval, el ejecutivo de Grupo Ruba, es donde el Infonavit ejerció el mayor número de créditos durante el 2004. Por eso, los anuncios para el 2006 son de alguna manera alentadores para el sector inmobiliario, aunque sin las expectativas de hace cinco años.
“La ciudad tiende a estabilizarse”, concluye Gerardo Güemez, de Pulte. “Aún se disfruta de este mercado que estuvo conteniéndose. Hay apertura de nuevas maquilas que posiblemente vuelvan a llenar la cubeta, sin embargo ya va a ser difícil recuperar esos tiempos dorados de bonanza, donde lo que se estuvo acumulando durante 10 años, se destapó”.